住宅ローンからの逆襲 ~立ち上がれ!住宅FP ウルトラ剛~

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住宅ローン変動金利砲発射~5年と125%のルールの中で・・・・~

 

どうも。

住宅FPウルトラ剛です。

変動金利にはあらかじめ決められているルールが存在します。

5年ルールと125%ルールです。

 

今日は、変動金利の5年.125%ルールを理解することを目標にします。

まずは変動金利の推移について見ていきます。

10年間変わらない姿・・・・・・。

 

                                ※住宅金融支援機構HPより

変動金利(ここでいう金利とは店頭金利のことです)は平成19.20年に少し変化を見せましたが、ここ10年程度ほぼ安定しています。

これから住宅ローンによる借入を検討している方は変動金利を主体に考えていくことになるでしょうが、それはこの話を聞いてから決めていただきましょう。

 

次に変動金利のルールを見ていきましょう。

 

5年・125%ルール

 

変動金利を元利金均等返済(※毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と、毎月の返済額に占める元金返済額が一定の「元金均等返済」との二つの返済方法があります)で選択した場合多くの金融機関で5年・125%ルールが適用されることになります。

 

まずは5年ルールから見てみましょう。

■ 変動金利は基本2回見直される。

■ 急激な金利変化が起きた場合、返済負担が増えないように5年間返済額を変えない。

 

上記ルールを見ると一見スゲー守られている感が見えますが実際はどうなのでしょう?

5年間は返済額を変えない。ということは、返済額に含まれる利息分と元金分との比率を変えるということです。

 

毎月15万円の返済をしていて元金10万利息5万で返していたとします。5年ルール適用で返済の比率が極端な話ひっくり返る可能性があります。(※あくまでも極端な話です)簡単に言うと利息だけを返すようなイメージです。

 

125%ルールはどうでしょう。

 

■ 5年ごとに金利は見直しされます。が万が一金利が急激に上昇した場合でも直前の125%までしか増額はしない。

 

毎月の返済額は5年間は変化しません。ですが、5年後の返済額は直前の返済額(仮に15万円)の125%(18万7,500)が上限ですよ。というルールです。

金利が上昇していっても急激に毎月の返済額が増加することはありません。

 

が、元金返済額が減るというイメージ(利息分だけを払う)なのでなかなか借入残だが減らないという現象がおきます。

あくまでも金利が急激に上昇したとしても返済額の増額を抑えられるメリットはあります。

ですが、元金が一向に減らないというリスクも隣り合わせにあります。

 

未払いの元利金は、繰り上げ返済で元金を減らしていくのか、最終支払い時に一括返済するかを選択する必要があります。

ココで一つの疑問がわきます。

変動金利に適しているのはどんな人たちなのでしょうか?

 

それでは次に変動金利に適している方たちを探っていきます。

 

金銭的余裕

 

変動金利には、金利上昇のリスクが伴っています。

変動金利が向いている方は、お金に余裕のある人たちです。

先にも話しましたが、5年.125%ルールはあります。が、あくまでも上昇率はココまでですよ・・・・・と言っているだけです。

返済しなくてもいいですよとは言っていません。

 

仮に年収400万円の方が借入限度額一杯(借入限度率30%)で借りた場合を見てみましょう。

年収400万円の方が変動金利0.65%、借入限度率30%で審査が通ると約3,270万円借りることができます。

(※5年後以降は金利を3.0%にしています。上記表は125%ルール適用されていません適用時の返済額は125,001円となります。

 

貯蓄に余裕のある人は繰り上げ返済を利用し、元金返済に充てることが可能です。一方、金銭的に余裕のない場合繰り上げ返済は見込めません。返済してもしても元金が減らないという負のスパイラルに突入するのです。

 

それが未払い利息です。

 

いくら5年・125%ルールがあるからといっても上昇分の返済額を返していけないのでは本末転倒です。

 

締めます

変動金利にはルールがある。

■ 5年ルール(5年間は返済額が増加することはない)

■ 125%ルール(金利上昇時でも直前の返済額の125%までしか増加しない)

■ 変動金利に向いているのは貯蓄に余裕のある家庭(金利上昇時でも繰り上げ返済などで対応可能)

■ 変動金利は常に金利上昇のリスクが伴う(相場感が以上に働く方には向いている)

■ ルール適用時には元金が減らないというリスクが伴う

■ 残債元利金がある場合、最終支払い時に一括返済というとんでもないことが起きる。

■ 借入金額が低い、短期間で一気に返済する方には金利の低い変動金利は向いている。

 

ここ数年の金利の推移を始めに見ていただきましたが、変化はこれと言ってありません。

この金利水準がこのままいくとは言えませんし、貸出金利(金融機関の優遇処置有)がいつまで続くのかもわかりません。

 

金銭的余裕がなく変動の金利でギリギリ返済できる額ならば、一度住宅購入を検討しなおす必要があります。

毎月の返済額がギリギリの金額から125%増えるだけでも負担は最大になることを理解しましょう。

 

京都で木をデザインする会社 きーてらす

代表取締役 住宅FPウルトラ剛

 

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